كيف تصدى الشهر العقارى لألاعيب المالك الجديد؟

هام لملايين الملاك والمستأجرين.. كيف تصدى الشهر العقارى لألاعيب المالك الجديد؟.. المشرع اشترط تسجيل العقد فى حال زيادة مدة عقد الإيجار عن 9 سنوات.. والتسجيل يكون حُجة على الغير والمشترى الجديد للعقار 

اليوم السابع : القاهرة 

 "عقد الإيجار" من الأمور الجوهرية التي تشغل ملايين الملاك والمستأجرين حيث تحدد العلاقة بين الطرفين، فقد جعل المشرع المصري من مسألة تسجيل المدة في "عقد الإيجار" من الأركان الأساسية له حسبما نصت المادة 558 من القانون المدني: عقد الإيجار هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم.  

 

القانون المدنى خلا من تحديد مدة عقد الايجار

ولكن ذلك النص سالف الذكر في حقيقة الأمر قد خلا من تحديد حد أقصى لمدة عقد الإيجار التي يجب أن يقف عندها طرفي العلاقة الايجارية، وترك الأمر بشأنها لإرادة طرفي التعاقد إلا أن قضاء محكمة النقض اشترط في مدة عقد الإيجار إذا زادت مدته عن تسعة سنوات لابد من تسجيله بالشهر العقاري طبقا لنص المادة 11 من قانون الشهر العقاري، وذلك لكي يكون حجة على الغير والمشترى الجديد للعقار الذي سجل عقده يعتبر من الغير، فضلاَ عن أن صحة التوقيع لا تصلح لنفاذ عقد الإيجار.  

 

تصدى محكمة النقض لأزمة تسجيل عقد الايجار

محكمة النقض المصرية سبق لها أن تصدت لهذه الأزمة في الطعن المُقيد برقم 307 لسنة 76 قضائية الصادر برئاسة المستشار حسنى عبد اللطيف، حيث تحصلت وقائعه في أن الطاعن أقام على المطعون ضد دعوى قضائية بطلب الحكم بعدم نفاذ عقد الايجار المؤرخ 3 أغسطس 2002 فى حقه فيما زاد على مدة تسع سنوات لعدم تجسيله في الشهر العقاري. 

محكمة النقض رسخّت في ذلك الطعن العديد من المبادئ القانونية حيث أكدت أن المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 المعدل بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أنه: "يجب تسجيل الايجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات، ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الايجارات والسندات.  

 

فائدة تسجيل عقد الإيجار الزائدة مدته عن 9 سنوات

وفى هذا الشأن، يقول عماد الوزير - الخبير القانوني والمحامي بالنقض – أن ذلك الحكم يدل على أن عقد الإيجار إذا كان وارداَ على عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات فإنه يجب لنفاذه فى حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مُسجلاَ، وأنه يُعد من الغير فى هذا الخصوص مشترى العقار الذى قام بتسجيل عقده قبل تسجيل عقد الإيجار طبقاَ لإجراءات وقواعد التسجيل التي نظمتها نصوص هذا القانون، وكان مقتضى إعمال نص المادة 11 سالف البيان أن يكون هذا الغير حسن النية وقت تسجيل سنده، بما لازمه ألا يكون عالما وقت التسجيل بتأجير العين مشتراه مدة تجاوز تسع سنوات، بحيث إذا أثبت المستأجر هذا العلم بما أتيح له من وسائل الإثبات المقررة قانوناَ، باعتبار أن العلم واقعة مادية يجوز اثباتها بكافة الطرق بما البينة والقرائن. 

 

التصدى لألاعيب المالك الجديد

وبحسب "الوزير" فى تصريح لـ"اليوم السابع" – أنه فى حال إذا توفر لدى الغير سوء النية المُفسدة لأثر تسجيل سنده قبل المستأجر، يحق للأخير فى هذه الحالة الاحتجاج عليه بعقده غير المُسجل فيما زاد على مدة تسع سنوات، ولا محل للقول – فى مجال إعمال حكم المادة 11 المشار إليها – بعدم كفاية سوء النية لإفساد تسجيل سند الغير، ذلك أن هذا القول إن صح إعماله عند المفاضلة بين عقدى بيع واردين على عقار واحد وصادرين من متصرف واحد بصدد نقل ملكيته، إلا أنه فى مجال إعمال نص المادة 11 سالف البيان لم يستهدف النص مثل هذه المفاضلة وإنما اشترط للاحتجاج على الغير بعقد الايجار الذى جاوز مدته تسع سنوات أن يكون مسجلاَ.  

الطلب العارض في القانون المصري

- ما هو الطلب العارض في القانون المصري؟ وما هى انواع الطلبات العارضة ؟

لقد تطرق قانون المرافعات المصري لوضع الأسس و الطريق الذي يتم به تقديم الطلبات العارضة و جاء هذا بالفصل الثالث من قانون المرافعات .
و الطلب العارض هو الطلب الذي يقدم من المدعي أو المدعي عليه أو المتدخل أو الخصم المدخل أثناء سير الدعوى و ذلك لتعديل أو تغيير في الطلب الأصلي وهو ما حدده قانون المرافعات في مادته 124 التي تنص على (( للمدعى أن يقدم من

الطلبات العارضة :
1-ما يتضمن تصحيح الطلب الأصلي أو تعديل موضوعه لمواجهة ظروف طرأت او تبينت بعد رفع الدعوى.
2-ما يكون مكملا للطلب الأصلي أو مترتبا عليه أو متصلا به اتصالات لا يقبل التجزئة.
3- ما يتضمن إضافة أو تغيير في سبب الدعوى مع بقاء موضوع الطلب الأصلي على حاله.
4- طلب الأمر بإجراء تحفظي أو وقتي.
5- ما تأذن المحكمة بتقديمه مما يكون مرتبطا بالطلب الأصلي.

وهو ما جاء بإحكام محكمة النقض بالطعن حيث نصت على ....
((مفاد نص المادة 124 من قانون المرافعات – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الطلب العارض الذى يتصل من المدعى بغير إذن من المحكمة هو الذى يتناول بالتغيير أو بالزيادة أو بالإضافة ذات النزاع من جهة موضوعه مع بقاء السبب على حاله أو تغيير السبب مع بقاء الموضوع كما هو، أما إذا اختلف الطلب العارض عن الطلب الأصلي في موضوعه وفى سببه معاً، فإنه لا يقبل إبداؤه من المدعى في صورة طلب عارض ولا يستثنى من ذلك إلا ما تأذن به المحكمة بتقديمه من الطلبات مما يكون مرتبطاً بالطلب الأصلي))

نظمت و حددت المادة 125 من قانون المرافعات أنواع الطلبات العارضة التي يمكن تقديمها حيث نصت على أن للمدعى عليه أن يقدم من الطلبات العارضة :
1- طلب المقاصة القضائية وطلب الحكم له بالتعويضات عن ضرر لحقه من الدعوى الأصلية أو من إجراء فيها .
2- أي طلب يترتب على إجابته ألا يحكم للمدعى بطلباته كلها آو بعضها آو أن يحكم له بها مقيدة بقيد لمصلحة المدعى عليه.
3- أي طلب يكون متصلا بالدعوى الأصلية اتصالا لا يقبل التجزئة.
4- ما تأذن المحكمة بتقديمه مما يكون مرتبطا بالدعوى الأصلي.
------
منقول للإفادة

لا يحكم بالإعدام ولا بالسجن المؤبد ولا بالسجن المشدد على الطفل

المادة 111 من قانون الطفل :
لا يحكم بالإعدام ولا بالسجن المؤبد ولا بالسجن المشدد على المتهم الذي لم يجاوز سنه الثامنة عشرة سنة ميلادية كاملة وقت ارتكاب الجريمة.
ومع عدم الإخلال بحكم المادة (17) من قانون العقوبات، إذا ارتكب الطفل الذي تجاوزت سنه خمس عشرة سنة جريمة عقوبتها الإعدام أو السجن المؤبد أو السجن المشدد يحكم عليه بالسجن، وإذا كانت الجريمة عقوبتها السجن يحكم عليه بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر.
ويجوز للمحكمة بدلاً من الحكم بعقوبة الحبس أن تحكم عليه بالتدبير المنصوص عليه في البند (8) من المادة (101) من هذا القانون.
أما إذا ارتكب الطفل الذي تجاوزت سنه خمس عشرة سنة جنحة معاقباً عليها بالحبس جاز للمحكمة، بدلاً من الحكم بالعقوبة المقررة لها، أن تحكم بأحد التدابير المنصوص عليها في البنود (5) و(6) و(8) من المادة (101) من هذا القانون.

لايجوز استجواب المتهم دون وجود محاميه

حكم نقض هام ..فى الجنايات والجنح لايجوز استجواب المتهم دون وجود محاميه
=======================
باسم الشعب
محـكمـة النقـض
الدائرة الجنائية
الخميس(ج)
المؤلفة برئاسة السيد المستشار/حسام عبد الرحيم نائب رئيس المحكمة
وعضوية السادة المسـتشـارين/حمدي ياسين و صبري شمس الدين
نائبي رئيس المحكمة
وعصام ابراهيم و هشام عد الهادي
وحضور رئيس النيابة العامة لدى محكمة النقض السيد/احمد الوكيل .
وأمين السر السيد/محمد سعيد .
في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة .
في يوم الخميس 4 من ربيع الآخر لسنة 1429 هـ الموافق 10 من ابريل سنة 2008 م .
اصدرت الحكم الآتي:

في الطعن المقيد بجدول المحكمة برقم 37001 لسنة 77 القضائية .
المرفوع من :
محمد صبحي محمود مصلح محكوم عليه
ضد
النيابة العامة

الوقـائــع

اتهمت النيابة العامة الطاعن في قضية الجنـاية رقم 1449 لسنـة 2007 مركـز القنطـرة غرب
(والمقيدة بالجدول الكلي برقم63 لسنة2007 ) بانـه في يوم 28 من فبراير سنة 2006 بـدائـرة
مركز القنطرة غرب ــ محافظة الاسماعيلة :ـ

1 ) قتـل عمداً المجني عليه سالمة محمود مصلح مع سبق الاصرار والترصد بان عقد العزم و بيت النيـة على قتلها فتوجه الي مسكنها الذي ايقن سلفاً تواجدها فيه و هيأ لهذا الغرض اداة (مفتاح انابيب) عثرعليه بمسكن المجني عليها وما ان
ظفر بها حتى انهال على مؤخـرة رأسها بالآداة سـالفـة البيان و ضغـط على عنقـها فاحـدث بها
الاصابات الموصوفة بتقرير الصفةالتشريحية المرفق بالاوراق والتي اودت بحياتها قاصداً من
ذلـك قتـلها و لقـد ارتبطت هذه الجريمة بجنحة سرقة انه في ذات الزمان والمكان سالفي البيـان
سرق المصوغات الذهبية المبينة وصفاً و قدراً بالتحقيقات والمملوكة للمجني عليها سالفة الذكر
حال تزينها بها من داخل مسكنها وهو الامر المعاقب عليه بالمادة 317/اولاً من
قانون العقوبات وقد ارتكب جناية القتل بقصد تسهيل واتمام جريمة السرقة على
النحو المبين بالتحقيقات
.2 ) احرز أداة ــ مفـتاح انابـيب حديدي مما يستعمل في الاعتداء على الاشخاص بغير مسوغ من ضرورة شخصية او حرفية .
واحالته الي محكمة جنايات الاسماعيلية لمعاقبته طبقاً للقيد و الوصف الوارديـن
بامر الاحالة .
وادعت حنان مبارك صلاح وهدى مبارك صلاح مدنياً قبل المتهم بان يؤدي لهما
مبلغ الفين و واحد جنيه على سبيل التعويض المؤقت .

والمحكمة المذكورة قضت حضورياً في 12 من يونية سنة 2007 باحالة اوراق
الدعوى لفضيلة المفتي لابداء الرأي فيها وحددت جلسة 14 من اغسطس سنة 2007 للنطق بالحكم .

والجلسة المحددة قضت حضورياً عملاً بالمواد 230 ، 231 ، 234/2 من قانون
العـقـوبـات و المـواد 1/1 ، 25 مكرر/1 ، 30/1 من القانـون 394 لسنة 1954
المعدل و البند رقم 11 من الجدول الملحق مع تطبيق المادة 32/2 من قانون العقوبات بعد استبعاد قصد الترصد و بإجماع الآراء بمعاقبة محمود صبحي
محمود مصلح بالاعدام شنقاً واحالةالدعوى المدنية الى المحكمة المدنية المختصة .
فطعن المحكوم عليه في هذا الحكم بطريق النقض في 15 من اغسطس سنة 2007
و اودعت مذكرة باسباب الطعن في 9 من اكتوبر سنة 2007 موقعاً عليها من الاستاذ / محمد محمد فهمي غنيم المحامي .

و عرضت النيابة العامة القضية على محكمة النقض مشفوعة بمذكرة برأيها .
و جلسة اليوم سمعت المرافعة على ما هو مبين بمحضرها .

المحكمة
بعد الاطلاع على الاوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة والمداولة قانونا :

حيث ان الطعن المقدم من المحكوم عليه قد استوفى الشكل المقرر فى القانون .
من حيث ان النيابة العامة عرضت القضية على هذه المحكمة مشفوعة بمذكرة خلصت فيها الى طلب اقرار الحكم الصادر باعدام المحكوم عليه ـ اعمالا لنص المادة 46 من قانون حالات واجراءات الطعن امام محكمة النقض الصادر بالقانون 57 لسنة 1959 دون اثبات تاريخ تقديمها ليستدل منه على مراعاة الميعاد المحدد فى المادة 34 من هذا القانون الا انه لما كان تجاوز الميعاد على ماجرى به قضاء هذه المحكمة ـ لايترتب عليه عدم قبول عرض النيابة العامة بل ان محكمة النقض تتصل بالدعوى بمجرد عرضها عليها لتفصل فيها وتتبين من تلقاء نفسها ودون ان تتقيد بالرأى الذى ضمنته النيابة العامة مذكرتها ـ ما عسى ان يكون قد شاب الحكم من عيوب يستوى فى ذلك ان يكون عرض النيابة العامة قد تم فى الميعاد المحدد او بعد فواته فانه يتعين قبول عرض النيابة العامة للقضية .

ومن حيث ان ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه انه دانه بجريمة القتل العمد مع سبق الاصرار المرتبط بجنحة سرقة قد شابه قصور فى التسبيب ذلك بأنه تمسك فى دفاعه ببطلان الاستجواب فى النيابة العامة وماترتب عليه من اعتراف نسب اليه ـ اعمالا لحكم المادة 124 من ق الاجراءات ج اذ تم هذا الاستجواب دون دعوة محاميه للحضور معه فى التحقيق وعلى الرغم من جوهرية هذا الدفع فان المحكمة لم تعن بالرد عليه بما يفنده واخذت باعترافه فى هذا الاستجواب واعتبرته دليلا فى الادانة على الرغم من بطلانه مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

وحيث انه يبين من من الاطلاع على محضر جلسة المحاكمة المؤرخ 12/ 6/ 2007 ان المدافع عن الطاعن تمسك ببطلان استجوابه من النيابة العامة وبطلان الاعتراف المستمد من هذا الاستجواب الباطل لعدم دعوة محاميه للحضور معه كما يبين من الرجوع الى المفردات المضمومة ان وكيل النيابة المحقق استجوب الطاعن يوم 7 فبراير 2007 فاعترف بخنق المجنى عليها بيديه وتم هذا الاستجواب دون دعوة محاميه للحضور ولم تندب النيابة له محاميا لماكان ما تقدم وكانت المادة 124 من قانون أ.ج المستدلة بالقانون 145 لسنة 2006 الصادر فى 15/7/ 2006 والمعمول به اعتبارا من 28/7/2006 قد نصت على انه ... لايجوز
للمحقق فى الجنايات وفى الجنح المعاقب عليها بالحبس وجوبا ان يستجوب المتهم او يواجهه بغيره من المتهمين او الشهود الا بعد دعوة محاميه للحضور عدا حالة التلبس وحالة السرعة بسبب الخوف من ضيا الادلة على النحو الذى يثبته المحقق فى المحضر . وعلى المتهم ان يعلن اسم محاميه بتقرير لدى قلم كتاب المحكمة او الى مأمور السجن او يخطر به المحققكما يجوز لمحاميه ان يتولى هذا الاعلان او الاخطار . واذا لم يكن للمتهم محام او لم يحضر محاميه بعد دعوته وجب لى المحقق من تلقاء نفسه ان يندب محاميا .

وكان مفاد هذا النص ان المشرع تطلب ضمانة خاصة لكل متهم فى جناية اوجنحة معاقب عليها بالحبس وجوبا هى وجو دعوة محاميه ان وجد لحضور الاستجواب او المواجهة فيما عدا حالة التلبس وحالة السرعة بسبب الخوف من ضياع الادلة وذلك تطمينا للمتهم وصونا لحرية الدفاع عن نفسه والتمكن من دعوة محامى المتهم تحقيقا لهذه الضمانة الهامة ، يجب على المتهم ان يعلن اسم محاميه بتقرير فى قلم كتاب المحكمة او الى مأمور السجن او ان يتولى محاميه هذا الاقرار او الاعلان ولم يتطلب القانون لهذه الدعوة شكلا معينا فقد تتم بخطاب او على يد محضر او احد رجال السلطة العامة واذا لم يكن للمتهم محام او لم يحضر معه محاميه بعد دعوته وجب على المحقق من تلقاء نفسه ان يندب له محاميا لما كان ذلك وكان الثابت من التحقيق ان الطاعن لم يكن له محاميا الا ان المحقق استجوبه فى 7/2/2007 بشأن ماورد تقرير الطب الشرى ولم يندب له محامياـ تطبيقا للاثر الفورى للقانون 145 لسنة 2006 ـ واذا كان الدفع ببطلان استجواب الطاعن وبالتالى بطلان اعترافه المستمد منه هو دفع جوهرى لتعلقه بحرية الدفاع وبالضمانات الاصلية التى كفلها القانون صيانة لحقوق المتهم فى جناية اوجنحة معاقب عليها بالحبس وجوبا مما يقتضى من المحكمة ان تعنى بالردعليه بما يفنده واذا اغفلت المحكمة ذلك ـ على ما يبين من مدونات حكمها ـ ولم تواجه الدفع ببطلان الاستجواب المؤرخ 7/2/2007 فإن الحكم المطعون فيه يكون معيبا بالقصورفى التسبيب المستوجب النقض ولايغنى فى ذلك ما اوردته المحكمة من ادلة اخرى ذلك بأن الادلة فى المواد الجنائية متساندة تكمل بعضها بعضا ومنها مجتمعه تتكون عقيدة القاضى بحيث إذا سقط احدها او استبعد تعذر التعرف على مبلغ الاثر الذى كان لهذا الدليل الباطل فى الرأى الذى انتهت اليه المحكمة . لما كان ماتقدم فإنه يتعين نقض الحكم المطعون فيه والاحالة بغير حاجة الى بحث باقى اوجه الطعن .

فلهذه الاسباب
حكمت المحكمة : بقبول عرض النيابة العامة للقضية وطعن المحكوم عليه شكلا وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه واعادة القضية الى محكمة جنايات الاسماعيلية لتفصل فيه من جديد من دائرة اخرى .
أمين السر نائب رئيس المحكمة


كيف تغير مفهوم الذوق العام في مصر خلال 70 عاما؟

قصر الزعفران مقر جامعة عين شمس

..قصر الزعفران !!!
هو قصر يقع في حي العباسية في القاهرة بُني على طراز قصر فرساي في فرنسا ويرجع إنشاء هذا القصر إلى العام 1870 وتحديدا في عصر الخديوي إسماعيل الذي تقول المراجع التاريخية إنه أتم بناءه على أنقاض قصر الحصوة الذي بناه محمد علي ويشير خبراء في آثار أسرة محمد علي إلى أن إسماعيل عهد إلى مهندس يدعى مغربي بك سعد بتصميم هذا القصر والإشراف على بنائه وأنه اشترط عليه أن يبني القصر على غرار قصر فرساي في فرنسا الذي كان الخديوي قد قضى فيه فترة تعليمه ويطل قصر الزعفران على حي العباسية من أربع واجهات معشقة بنوافذ وشرفات بعقود نصف دائرية وزخارف جصية بهيئة فروع نباتية وأكاليل زهور غاية في البساطة والرقة وقد تضمن تصميم القصر فنون النحاس والذهب والزجاج الملون، فضلا عن أسقفه الملونة بألوان السماء..
يقع القصر الأن داخل صرح جامعه عين شمس ، وأصبح مقرا لإداره الجامعه..

طلبة حقوق حلوان ودقيقة حداد على روح الطفل القتيل بالمنوفية.

الفرقه الرابعه كليه حقوق جامعه حلوان تقف دقيقه حداد علي روح المرحوم محمود البنا أدخله الله فسيح جناته