هل يمكن أن ينتفع الغير بالبقاء بالعين المؤجرة دون عقد ايجار او دون أن يكون من أقارب المستأجر الاصلي او ورثته ؟
و ما هي الشروط الواجب توافرها في المنتفع الانتفاع بالعين المؤجرة عن المستأجر الاصلي ؟
هناك حالة واحدة قد حددها المشرع و من بعده محكمة النقض في أحكامها إلي الحالة الوحيدة التي يمكن للغير الانتفاع و البقاء بالعين المؤجرة دون أن يكون هذا المنتفع من أقارب المستأجر الاصلي المشار إليهم فى المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة1977 وهي حالة المساكنة و قد حدد القانون شروطا لابد من توافرها حتي تنشأ حالة المساكنة ومن ثم الامتداد لعقد الايجار .
المساكنة هي حق المقيم و المساكن مع المستأجر الأصلي وقت التعاقد على الإجارة و الاستمرار بالعين المؤجرة بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه للعين ، و يشترط لثبوت المساكنة عدة شروط ومن هذه الشروط...
¤ أن تحصل المساكنة منذ بدء الاجارة بين المستأجر الأصلي و المؤجر .
¤استمرار الشخص المساكن في العين منذ بدء الإجارة وحتى وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة بدون انقطاع.
المساكنة هي حالة من حالات امتداد عقد الايجار المساكن أو المنتفع المساكنة دون أن يكون من أقارب المستأجر الاصلي المنصوص عليهم بالمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة1977 وهو ما يعد خروجا عن نسبية اثار العقود .
وهو ما حددته و أوضحته احكام ومبادئ محكمة النقض حيث جاء بها :-
(المقرر - فى قضاء محكمة النقض – أنه لما كانت قواعد المساكنة قد تقررت خروجاً على نسبية آثار العقود لضرورة أملاها ما تعارف عليه المالكون والمستأجرون فى استمرار واضطراد فإنه إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم وقت التعاقد إلى إحداث الأثر القانونى للعقد بما يرتبه من حقوقه ويفرضه من التزامات فيعتبر كل منهم مستأجراً للعين ).
(الطعن رقم 529 لسنة 72 جلسة 2014/04/17)
( المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه يلزم للتمسك بالمساكنة أن يثبت إقامة المستفيد واستمرارها دون انقطاع منذ بدء العلاقة الإيجارية ، مع من تحرر عقد الإيجار باسمه ابتداء وليس مع من امتد إليه العقد ولو صار مستأجراً أصلياً لانتفاء العلة من تقريرها فى الحالة الأخيرة ).
(الطعن رقم 529 لسنة 72 جلسة 2014/04/17)
( المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن المساكنةالتى تنشئ حقاً بالبقاء فى العين للمنتفعين من غير الأقارب المشار إليهم فى المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - المنطبقة على واقعة الدعوى - وإن كانت تستلزم إقامتهم مع المستأجر فى العين المؤجرة منذ بدء الإجارة إلا أن كل إقامة بالعين منذ ذلك التاريخ لا تعتبر بالضرورة مشاركة سكنية فلا يسوغ القول بأن أشقاء المستأجر مساكنون له حتى ولو كانت إقامتهم منذ بدء الإجارة لأن هذه الإقامة مهما استطالت قد تكون على سبيل الاستضافة ، وإذ كان حكم المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 بعد القضاء بعدم دستوريتها وإن كان متعلقاً بالنظام العام إلا أنه ينظم علاقة أقارب المستأجر بالمؤجر بما يحول بينه وبين اعتبار عقد الإيجار منتهياً بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا ما توفر فى هؤلاء الأقارب الشروط المنصوص عليها فى القانون ، وبما يختلف عن تطبيق حالات المساكنة المبينة على النحو السابق) .
(الطعن رقم 2276 لسنة 70 جلسة 2013/03/02)
( المساكنة التى تنشىء للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير المشار إليهم بالمادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 - المنطبقة على واقعة الدعوى - حقاً فى البقاء فيها رغم ترك المستأجر الأصلى العين أو وفاته ، تستلزم - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - حصول المشاركة السكنية منذ بدء الإجارة ، فكلما لم تنقطع إقامة هؤلاء المشاركين بالعين فإنه يحق لهم بهذه الصفة البقاء فيها طوال مدة العقد و الإنتفاع بالأمتداد القانونى بعد إنتهائها دون إشتراط إستمرار بقاء المستأجر الذى أبرم العقد بأسمه فى العين المؤجرة ، فإن إنتفى هذا الشرط ، أصبح شغل المنتفعين المشار إليهم دون سند ، و تعين إخلاؤهم منها عند ترك المستأجر الأصلى العين أو وفاته ).
(الطعن رقم 297 لسنة 45 جلسة 1978/12/13 س 29 ع 2 ص 1920 ق 371)
(((( وَقُل رَّبِّ زِدْنِي عِلْمًا ))))
معتز فتحي المهدي
و ما هي الشروط الواجب توافرها في المنتفع الانتفاع بالعين المؤجرة عن المستأجر الاصلي ؟
هناك حالة واحدة قد حددها المشرع و من بعده محكمة النقض في أحكامها إلي الحالة الوحيدة التي يمكن للغير الانتفاع و البقاء بالعين المؤجرة دون أن يكون هذا المنتفع من أقارب المستأجر الاصلي المشار إليهم فى المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة1977 وهي حالة المساكنة و قد حدد القانون شروطا لابد من توافرها حتي تنشأ حالة المساكنة ومن ثم الامتداد لعقد الايجار .
المساكنة هي حق المقيم و المساكن مع المستأجر الأصلي وقت التعاقد على الإجارة و الاستمرار بالعين المؤجرة بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه للعين ، و يشترط لثبوت المساكنة عدة شروط ومن هذه الشروط...
¤ أن تحصل المساكنة منذ بدء الاجارة بين المستأجر الأصلي و المؤجر .
¤استمرار الشخص المساكن في العين منذ بدء الإجارة وحتى وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة بدون انقطاع.
المساكنة هي حالة من حالات امتداد عقد الايجار المساكن أو المنتفع المساكنة دون أن يكون من أقارب المستأجر الاصلي المنصوص عليهم بالمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة1977 وهو ما يعد خروجا عن نسبية اثار العقود .
وهو ما حددته و أوضحته احكام ومبادئ محكمة النقض حيث جاء بها :-
(المقرر - فى قضاء محكمة النقض – أنه لما كانت قواعد المساكنة قد تقررت خروجاً على نسبية آثار العقود لضرورة أملاها ما تعارف عليه المالكون والمستأجرون فى استمرار واضطراد فإنه إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم وقت التعاقد إلى إحداث الأثر القانونى للعقد بما يرتبه من حقوقه ويفرضه من التزامات فيعتبر كل منهم مستأجراً للعين ).
(الطعن رقم 529 لسنة 72 جلسة 2014/04/17)
( المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه يلزم للتمسك بالمساكنة أن يثبت إقامة المستفيد واستمرارها دون انقطاع منذ بدء العلاقة الإيجارية ، مع من تحرر عقد الإيجار باسمه ابتداء وليس مع من امتد إليه العقد ولو صار مستأجراً أصلياً لانتفاء العلة من تقريرها فى الحالة الأخيرة ).
(الطعن رقم 529 لسنة 72 جلسة 2014/04/17)
( المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن المساكنةالتى تنشئ حقاً بالبقاء فى العين للمنتفعين من غير الأقارب المشار إليهم فى المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - المنطبقة على واقعة الدعوى - وإن كانت تستلزم إقامتهم مع المستأجر فى العين المؤجرة منذ بدء الإجارة إلا أن كل إقامة بالعين منذ ذلك التاريخ لا تعتبر بالضرورة مشاركة سكنية فلا يسوغ القول بأن أشقاء المستأجر مساكنون له حتى ولو كانت إقامتهم منذ بدء الإجارة لأن هذه الإقامة مهما استطالت قد تكون على سبيل الاستضافة ، وإذ كان حكم المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 بعد القضاء بعدم دستوريتها وإن كان متعلقاً بالنظام العام إلا أنه ينظم علاقة أقارب المستأجر بالمؤجر بما يحول بينه وبين اعتبار عقد الإيجار منتهياً بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا ما توفر فى هؤلاء الأقارب الشروط المنصوص عليها فى القانون ، وبما يختلف عن تطبيق حالات المساكنة المبينة على النحو السابق) .
(الطعن رقم 2276 لسنة 70 جلسة 2013/03/02)
( المساكنة التى تنشىء للمنتفعين بالعين المؤجرة من غير المشار إليهم بالمادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 - المنطبقة على واقعة الدعوى - حقاً فى البقاء فيها رغم ترك المستأجر الأصلى العين أو وفاته ، تستلزم - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - حصول المشاركة السكنية منذ بدء الإجارة ، فكلما لم تنقطع إقامة هؤلاء المشاركين بالعين فإنه يحق لهم بهذه الصفة البقاء فيها طوال مدة العقد و الإنتفاع بالأمتداد القانونى بعد إنتهائها دون إشتراط إستمرار بقاء المستأجر الذى أبرم العقد بأسمه فى العين المؤجرة ، فإن إنتفى هذا الشرط ، أصبح شغل المنتفعين المشار إليهم دون سند ، و تعين إخلاؤهم منها عند ترك المستأجر الأصلى العين أو وفاته ).
(الطعن رقم 297 لسنة 45 جلسة 1978/12/13 س 29 ع 2 ص 1920 ق 371)
(((( وَقُل رَّبِّ زِدْنِي عِلْمًا ))))
معتز فتحي المهدي
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق