مــا الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي؟ ومدى الاحتاج بعقد البيع العرفي الذي لم يسجل

1-مــا الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي 2-هل يحتج بعقد البيع العرفي الذي لم يسجل على ورثة البائع 3- أحكام النقض في آثار العقود تجرى المادة 145 من القانون المدنى4-مبادئ أحكام محكمة النقض في عقد البيع الغير مسجل ( الابتدائى5-أحكام النفض في بطلان البيع6-ثار العقود المسجلة و الغير مسجله7-مشكلة وفاة البائع لعقار قبل تسجيل عقد البيع8-أحكام نقض هامة على عقد البيع اعداد المستشار عدنان عبد المجيد والبسيونى عبده

العقد الإبتدائى هو عقد عرفى بين طرفيه - العقد النهائى هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض الأماكن السجل العينى .
نفرق هنا بين حالتين :
1-إذا كان المبيع منقولا بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه - الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الإبتدائى ففى هذه الحالة يكون كافى لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التى تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية .
2-كون المبيع عقارا - هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد إبتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات .
نخلص من ذلك إلى أن العقد الإبتدائى يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط .
الشروط الواجب توافرها لصحة العقد الإبتدائى عند الشراء هى :1- الأهلية
2- الإيجاب والقبول
3-الرضا
4- محل العقد يكون مشروع ( غير مخالف للقانون )
5- الثمن
6- المعاينة النافية للجهالة
العقد الأبتدائى هو عقد صحيح يبرم بين المشترى و البائع و هو عقد صحيح بين أطرافة و ليس له حجية العقود الموثقه امام الغير - والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الأبتدائى - لتضفى عليه بعض الشرعيه -وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع تمس موضوع العقد وانما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت او تنقل الملكية (خطوت رفع دعوى صحة التوقيع)
و البعض لايحبذ العقد الأبتدائى و يعتبرونه ورقه عرفية ليس لها صفه الشرعيه -
** والعقد الابتدائي اذا لم يتم تسجيله فانه لا يترتب عليه اي التزامات سوي التزامات شخصية ... وبعبارة اوضح يمكن القول ان العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يجوز الاحتجاج به في مواجهة الغير ... اذ ان الملكية لا تنتقل الا بالتسجيل
** عقد البيع النهائي المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقاري ، وليس مجرد عقد معنون بعبارة عقد بيع نهائي
لذلك المالك لن يستطيع عمل عقد نهائي إذا كانت هناك مشكلة حول ملكية الأرض وموقف إجراء التصرفات عليها
** ولا يود ما يدعو لللقلق الأن طالما الشقة في حيازتك ، فعقد البيع غير المسجل و إن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يولد فى ذمة البائع إلتزاماً بتسليم المبيع ، و يترتب على الوفاء بهذا الإلتزام أن يصبح المبيع فى حيازة المشترى ، و أن ينتفع به بجميع وجوه الإنتفاع ، فعقد البيع الإبتدائى ينتج كافة آثار البيع المسجل عدا نقل الملكية
ويمكن أن تبيع بموجب العقد الذي معك ولا يوجد مشكلة .
ونجمل ما سبق في النقاط الاتية
1-العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد المسجل
2-العقد لا يكون مسجلا الا باحد طريقين : تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري او رفع دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة اتباع الاجراءات الخاصة بها

2-هل يحتج بعقد البيع العرفى الذى لم يسجل على ورثة البائع

وفقا لنص المادة145 من القانون المدنى
ينصرف اثر العقد الى المتعاقدين والخلف العام ، دون اخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث ، ما لم يتبن من العقد او من طبيعة التعامل او من نص القانون ان هذا الاثر لا ينصرف الى الخلف العام
======
نعم يحتج بة علي خللف البائع ولورثتة الاقرار اوالطعن بالجهاالة
نعم يحتج بعقد البيع العرفى فى مواجهة ورثة البائع وفى حالة انكارهم للعقد يجب عليهم فى تلك الحالة الطعن على العقد اما بالتزوير او بالجهالة وفى جميع الحالت يقرر الطب الشرعى صحة توقيع البائع من عدمه وفى حالة صحته يعتمد العقد ويحتج به فى مواجهة الورثة
ووفقا للمادة9 من قانون114 لسنه1946 الشهر العقاري :لا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشان ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن . إلا أنه لعقد البيع العرفي - قبل التسجيل وبمجرد التعاقد - عدة أثار هامة - فيما بين البائع والمشتري - تعد بمثابة الضمانات الكافية لانتقال الملكية نتولى بيانها على النحو التالي :الالتزام الأول ::: التزام البائع بعقد بيع عرفي بما هو ضروري لنقل الملكيةالالتزام الثاني ::: عدم إنكار البائع بعقد بيع عرفي ملكية المشتري لعدم تسجيل المشتري عقدهالالتزام الثالث ::: لا يجوز للبائع طلب تثبيت ملكيته لعدم تسجيل المشتري عقدهالالتزام الرابع ::: التزام ورثة البائع بما هو ضروري لنقل الملكية للمشتري من مورثهم وعدم التعرض لهالالتزام الخامس ::: حصول الولي الشرعي أو الوصي على أذن المحكمة الحسبية

بالتأكيد يحتج به لان التزامات البائع والمشترى تنشأ بمجرد ابرام العقد بينما التسجيل هو اجراء لازم لنقل ملكية الشئ والاحتجاج به على الكافه من دون عاقديه فالعقد نافذ بينهما ولو لم يسجل تطبيقا لمبدا نسبيه اثر العقد

يحتج على الورثة كاصل عام مالم يشترط المتعاقدين عدم انصراف اثره على الورثة ولان الاصل في العقود الرضائية ما بم يشترط القانون الشكلية لغير ذلك
عم يحتج به في مواجهة ورثة البائع الا في بعض الحالات ومنها :
1- عند النص في العقد بانه لا ينصرف اثر هذا العقد في مواجهة الورثة .
2- اذا كان هذا التصرف في فترة الريبه وطعن الورثة علي هذا العقد .
3 - اذا طعن ورثة البائع بالجهاله والانكار ثم الطعن بالتزوير .

==
أن لم يتم انكاره أو لم يطعن عبيه بالجهاله أو الغبن
نعم يحتج بعقد البيع العرفي لأنه حجة ولكن يعتبر هذا البيع ابتدائي
يعتبر السند العرفي حجة على من وقعه ما لم ينكر ما هو منسوب إليه من خط أو إمضاء أو ختم أو بصمة عند إطلاعه عليه، ويعتبر سكوته إقراراً بصحة ما نسب إليه.2- أما الوارث أو الخلف الخاص فلا يطلب منه الإنكار ويكفي أن يقرر بأنه لا يعلم أن الخط أو التوقيع أو الختم أو البصمة هي لمن تلقى عنه الحق. مادة (17)
من احتج عليه بسند عرفي وناقش موضوعه، لا يقبل منه بعد ذلك إنكار الخط أو الإمضاء أو الختم أو البصمة.
====
لايحتج به على ورثة الا اذا كان العقد قد تنفذ على الطبيعة فى حياة الورث وبان يكو ن المتصرف اليه قد دفع كامامل الثمن المنوص عليه بالعقد وان يكون هذا الثمن جديا لا صوريا وان يكون وضع يده على العقار المبيع فى حياة المورث

3- احكام النقض فى آثار العقود تجرى المادة 145 من القانون المدنى

ينصرف اثر العقد الى المتعاقدين والخلف العام ، دون اخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث ، ما لم يتبن من العقد او من طبيعة التعامل او من نص القانون ان هذا الاثر لا ينصرف الى الخلف العام

احكام النقض المرتبطة.

الموجز:

آثار العقد سواء كانت حقاً أم التزاماً. عدم انصرافها إلى الغير الذى لم تربطه صلة بأى من طرفيه.

القاعدة:

المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أنه وإن كان التسليم يعد أثراً من آثار عقد البيع باعتباره التزاماً يقع على عاتق البائع سجل العقد أو لم يسجل إلا أن ...... أثار العقد وفقاً لنص المادة 145 من القانون المدنى لا تنصرف إلى الغير الذى لم يكن طرفا فيه ولم تربطه صلة بأى من طرفيه سواء كانت هذه الأثار حقاً أم التزاماً.
( المادة 145 مدنى)
( الطعنان رقما 5870 ، 7251 لسنة 66 ق جلسة 12 / 6 / 1997 س 48 ج2 ص 879 )

الموجز:

الأصل عدم نفاذ العقود إلا فى حق عاقديها . عدم التزام صاحب الحق بما يصدر عن غيره من تصرفات بشأنها . الوضع الظاهر . قاعدة واجبة الإعمال متى توافرت موجبات إعمالها واستوفت شرائط تطبيقها . مؤداها . اعتبار التصرف المبرم بعوض بين صاحب الوضع الظاهر والغير حسن النية نافذاً فى مواجهة صاحب الحق متى أسهم الأخير بخطئه ـ سلباً أو إيجاباً ـ فى ظهور المتصرف على الحق بمظهر صاحبه .

القاعدة:

المقرر أن الأصل أن العقود لا تنفذ إلا فى حق عاقديها وأن صاحب الحق لا يلتزم بما صدر من غيره من تصرفات بشأنها إلا أنه باستقراء نصوص القانون المدنى يبين أن المشرع قد اعتد فى عدة تطبيقات هامة بالوضع الظاهر لاعتبارات توجبها العدالة وحماية حركة التعامل فى المجتمع وتنضبط جميعاً مع وحدة علتها واتساق الحكم المشترك فيها بما يحول ووصفها بالاستثناء وتصبح قاعدة واجبة الإعمال متى توافرت موجبات إعمالها واستوفت شرائط تطبيقها ومؤداها أنه إذا كان صاحب الحق قد أسهم بخطئه ـ سلباً أو إيجاباً ـ فى ظهور المتصرف على الحق بمظهر صاحبه مما يدفع بالغير حسن النية إلى التعاقد معه للشواهد المحيطة بهذا المركز والتى من شأنها أن تولد الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر بالحقيقة مقتضاه نفاذ التصرف المبرم بعوض من صاحب الوضع الظاهر والغير حسن النية فى مواجهة صاحب الحق .
( المادتان 145 ، 802 مدنى )
( الطعن رقم 4338 لسنة 61 ق 1997/7/12 س 48 ج 2 ص 1114)

الموجز:

الخلف . ليس له أن يسلك في الإثبات سبيلاً ما كان لمورثه أن يسلكه .

القاعدة:

ليس للخلف أن يسلك في الإثبات سبيلاً ما كان لمورثه أن يسلكه .
( المادتان 1 إثبات ، 145 من القانون المدني )
( الطعن رقم 8862 لسنة 65 ق جلسة 1997/2/6 س 48 ج 1 ص 257 )

الموجز:

عدم اقتصار أثار العقد على المتعاقدين . تجاوزها إلى من يخلفهم خلافة عامة عن طريق الميراث أو الوصية . استئناء العلاقات القانونية الشخصية البحتة . م 145 مدنى .

القاعدة:

إذ كان البين من نص المادة 145 من القانون المدنى ومذكرتها الايضاحية أنها وضعت قاعدة تقضى بأن أثار العقد لا تقتصر على المتعاقدين بل تجاوزهم إلى من يخلفهم خلافة عامة عن طريق الميراث أو الوصية ولم يستثنى من هذه العبارة إلا الحالات التى تكون فيها العلاقة القانونية شخصية بحتة وهى تستخلص من إرادة المتعاقدين صريحة أو ضمنية أو من طبيعة العقد أو من نص القانون .
( المادة 145 مدنى )
( الطعن رقم 688 لسنة 64 ق جلسة 1995/11/8 س 46 ج 2 ص 1091 )
الموجز:

الحكم الصادر ضد البائع باعتباره غير مالك للعين المبيعة . حجة على المشترى الذى لم يكن قد سجل عقد شرائه عند صدوره . أساس ذلك . اعتبار المشترى ممثلاً فى شخص البائع له فى تلك الدعوى .

القاعدة:

من المقرر أن الحكم الذى يصدر ضد البائع باعتباره غير مالك للعين المبيعة يعتبر ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ حجة على المشترى الذى لم يكن قد سجل عقد شرائه عند صدوره على أساس أن المشترى يعتبر ممثلاً فى شخص البائع له فى تلك الدعوى .
( المواد 145 ، 466 ، 934 مدنى و المادتان72 ،212 مرافعات )
( الطعن رقم 498 لسنة 60 ق جلسة 9 / 2 / 1995 س 46 ص 375 ج 1 )
الموجز:

التزام البائع وورثته بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع او منازعته فيه التزام ابدى يتولد من عقد البيع ولو لم يشهر . لايمنع ذلك من اكتسابهم ملكية العين المبيعة اذا توافرت لديهم بعد البيع شروط التقادم المكسب .

القاعدة:

التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع او عدم منازعته فيه هو التزام ابدى يتولد من عقد البيع ولو لم يشهر فيمنتع على البائع ابدا التعرض للمشترى لان من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض وينتقل هذا الالتزام من البائع الى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشترى فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع الا انه ليس فى القانون ما يمنع البائع وورثته من بعده من كسب ملكية العين المبيعة بوضع اليد المدة الطويلة اذا ما توافرت لديهم الشروط القانونية لهذا التملك .
( المواد 145، 418 ، 439 ، 968 مدنى )
( الطعن رقم 3685 لسنة 59 ق جلسة 23 اكتوبر 1994 س 45 ج 2 ص 1282 )

الموجز:

اشتمال المحرر العرفى على اكثر من ورقة . كفاية التوقيع بنهاية الورقة الاخيرة منه للاحتجاج به على من وقعه وعلى خلفه العام . شرطه . ثبوت الاتصال الوثيق بين سائر اوراقه . تقديره . استقلاق قاضى الموضوع به .

القاعدة:

لئن كان مفاد نص المادة 14/1 من قانون الاثبات ان الورقة العرفية لا تستمد حجيتها فى الاثبات الا من التوقيع عليها ، الا انه كان المحرر مكونا من اكثر من ورقة منفصلة ذيلت الورقة الاخيرة منه بتوقيع من يراد الاحتجاج به عليه فانه لايشترط فى هذه الحالة توقيعه على سائر اوراقه متى قام الدليل على اتصال كل منها بالاخرى اتصالا وثيقا بحيث تكون معا محررا واحدا وهى مسالة من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع بماله من سلطة فى تقدير الدليل ، مما مؤداه ان هذا المحرر بكل ما اشتملت عليه اوراقه يكون حجة على من وقع على الورقة الاخيرة منه ويحاج به خلفه العام من بعده .
( المواد 14 اثبات ، 178 مرافعات ، 145 مدنى )
( الطعن رقم 530 لسنة 60 ق جلسة 1994/9/18 س 45 ج 2 ص 1221 )
الموجز:

الحكم الصادر ضد المورث . حجة على الوارث . شرطها أن يكون الحق الذى يدعيه قد تلقاه من المورث .

القاعدة:

للحكم الصادر ضد المورث حجية الأمر المقضى قبل الوارث إذا إستند فى الحق الذى يدعيه إلى يلقيه عن هذا المورث .
( المادتان 101 إثبات ، 145 مدنى )
( الطعن رقم 1323 لسنة 59 ق جلسة 1994/3/30 س45 ج1 ص584 )

الموجز:

المتعاقد . ماهيته . صدور التعبير عن إرادة إنشاء الالتزام ممن لا يملك التعاقد . أثره . عدم إنتاج العقد أثره . علة ذلك.

القاعدة:

المقصود بالمتعاقد ـ وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض ـ هو الأصيل بشخصه أو بمن ينوب عنه قانونا ً، وعلى ذلك فإذا صدر التعبير عن إرادة إنشاء الإلتزام ممن لا يملك التعاقد أصلاً فلا ينتج العقد أثراً .
( المادتان 89 ، 145 مدنى )
( الطعن رقم 11 لسنة 58 ق ـ جلسة 1993/4/11 س 44 ع 2 ص 50 )

الموجز:

إقرارات المورث تعتبر ملزمة لورثته . شرطه .

القاعدة:

إن كان الأصل أن إقرارات المورث تعتبر ملزمة لورثته وأن الوارث لا يعتبر من طبقة الغير بالنسبة إلى الإقرارات الصادرة من المورث فإنها تسرى عليه إلا أن شرط ذلك أن تكون هذه الإقرارات صحيحة .
( المواد 145 ، 875 مدنى و 104 إثبات )
( الطعن رقم 381 لسنة 58 ق جلسة 1993/2/11 لسنة 44 ع 1 ص 553 )

الموجز:

الوضع الظاهر . قاعدة واجبة الإعمال متى توافرت موجباتها . مؤدى ذلك . الإيجار المبرم بين صاحب الوضع الظاهر والغير حسن النية . نفاذه فى مواجهة صاحب الحق . شرطه . أن يسهم الأخير بخطئه فى ظهوره بمظهر صاحب الحق مما يدفع الغير حسن النية إلى التعاقد معه.

القاعدة:

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه ولئن كانت العقود لا تنفذ إلا فى حق عاقديها ، وأن صاحب الحق لا يلتزم بما يصدر عن غيره من تصرفات بشأنها ، إلا أنه باستقراء نصوص القانون المدنى يبين أن المشرع قد أعتد فى عدة تطبيقات هامة بالوضع الظاهر لاعتبارات توجبها العدالة ، وحماية حركة التعامل فى المجتمع وتنضبط جميعاً مع وحدة علتها وإتساق الحكم المشترك فيها بما يحول دون وصفها بالاستثناء ، وتصبح قاعدة واجبة الإعمال متى توافرت موجبات إعمالها واستوفت شرائط تطبيقها ، ومؤداها أنه إذا كان صاحب الحق قد أسهم بخطئه - سلباً أو ايجاباً - فى ظهور المتصرف على الحق بمظهر صاحبه مما يدفع الغير حسن النية إلى التعاقد معه للشواهد المحيطة بهذا المركز والتى من شأنها أن تولد الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة مقتضاه نفاذ التصرف المبرم بعوض بين صاحب الوضع الظاهر والغير حسن النية فى مواجهة صاحب الحق .
( المادتان 145 ، 152 مدنى 131 لسنة 1948 )
( الطعن رقم 334 لسنة 58 ق - جلسة 1992/12/30 س 43 ج2 ص 1458 )

الموجز:

أثر العقد . انصرافه إلى الخلف العام والتزامه بتنفيذ ما التزم به مورثه . عدم توقف ذلك على ثبوت تاريخ العقد أو تسجيله .

القاعدة:

المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أنه يترتب على انصراف أثر العقد إلى الخلف العام أنه يسرى فى حقه ما يسرى فى حق السلف بشأن هذا العقد فلا يشترط إذان ثبوت تاريخ العقد أو تسجيله حتى يكون التصرف حجة للخلف أو عليه لأنه يعتبر قائماً مقام المورث ويلتزم بتنفيذ ما التزم به طالما أن العقد نشأ صحيحاً وخلصت له قوته الملزمة ما لم يطعن عليه بطريق الطعن المناسب .
( المادة 145 مدنى 131 لسنة 1948 )
( الطعن رقم 861 لسنة 60 ق جلسة 1992/12/10 س 43 ج2 ص 1310 )
الموجز:

إنصراف آثار العقد إلى الخلف العام والتزامه بتنفيذ ما التزم به مورثه . عدم توقف ذلك على ثبوت تاريخ العقد أو تسجيله . م 145 مدنى . مؤدى ذلك . طلب الوارث نقض القسمة للغبن . التزامه كمورثه بتقديمه خلال السنة التالية للقسمة . م 845 مدنى.

القاعدة:

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه يترتب على انصراف آثار العقد إلى الخلف العام طبقاً لنص المادة 145 من القانون المدنى أنه يسرى فى حقه ما يسرى فى حق السلف بشأن هذا العقد فلا يشترط إذاً ثبوت تاريخ العقد أو تسجيله حتى يكون التصرف حجة للخلف أو عليه لأنه قائماً مقام المورث ويلتزم بتنفيذ ما التزم به مورثه . لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن الطاعن هو أحد ورثه الشريك الذى أبرم عقد القسمة محل النزاع مع المطعون ضدهما ومن ثم فإن أثر هذا العقد ينصرف إليه باعتباره خلفاً عاماً لمورثه - وليس خلفاً خاصاً كما يدعى - ويكون حجة عليه دون توقف على ثبوت تاريخه أو تسجيله وفى طلبه نقض القسمة للغبن يسرى فى حقه ما يسرى فى حق مورثه من وجوب تقديم هذا الطلب فى خلال السنة التالية للقسمة طبقاً لنص الفقرة الثانية من المادة 845 من القانون المدنى.
( م 145 ، 845 مدنى 131 لسنة 1948 )
( الطعن رقم 342 لسنة 57 ق - جلسة 1992/4/15 س 43 ج1 ص 597 )
الموجز:

عدم تسجيل المشتري عقد شرائه . أثره . للبائع ولورثته من بعده بيعه لمشتري آخر تسلم المشتري الأول للمبيع . عدم جواز نزعه منه وتسليمه للمشتري الثاني طالما لم يسجل عقده . علة ذلك . مثال.

القاعدة:

البيع ـ وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة ـ لا ينقل الي المشتري ملكية العقار المبيع الا بالتسجيل ، فاذا لم يسجل عقد شرائه بقي العقار علي ملك البائع ويكون له ولورثته من بعده بيع العقار الي مشتري آخر ، ولا محل للمفاضلة بين المشترين من ذات البائع أو المشترين منه والمشترين من ورثته بسبب تعادل سندات المشترين ، ومن مقتضي ذلك أنه اذا كان أحد المشترين قد تسلم العقار المبيع من البائع أو من ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد ، فانه لا يجوز بعد ذلك نزع العقار من تحت يده وتسليمه الي مشترى آخر لذات العقار من ذات البائع أو من ورثته الا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك. لما كان ذلك ، وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الاستئناف أنه يضع يده علي مساحة 12 ط 1 ف تدخل ضمن الأطيان موضوع الدعوي بمقتضي عقد بيع عرفي تاريخه 1972/12/28 صادر اليه من مورث المطعون ضدها ، وقضي بصحته ونفاذه في الدعوي 1332 لسنة 1973 مدني محكمة قنا الابتدائية وبالزام المطعون ضدها بتسليم تلك المساحة اليه ، فان الحكم المطعون فيه اذ قضي بالزام الطاعن بأن يسلم الأطيان موضوع النزاع الي المطعون ضدها دون أن يعرض لهذا الدفاع ويتناوله بالرد رغم أنه جوهري يتغير به ـ ان صح ـ وجه الرأي في الدعوي ، يكون مشوبا بالقصور الذي يعجز هذه المحكمة عن مراقبة تطبيقه للقانون علي وجه صحيح .
( م 145 , 204 , 418 , 932 , 934 مدنى , 9 , 17 من ق 114 لسنة 1946 )
( الطعن رقم 1228 لسنة 56 ق جلسة 1990/2/15 س 41 جـ 1 ص 503)
الموجز:

العقد الصحيح إنصراف أثاره إلى الخلف العام التزامه بتنفيذ ما التزم به مورثه م 145 مدنى . علة ذلك.

القاعدة:

المقرر وفقا لنص المادة 145 من القانون المدنى أن آثار العقد الصحيح لا تقتصر على المتعاقدين بل تتجاوزهم الى الخلف العام فيسرى فى حقه ما يسرى فى حق السلف بشأن هذا العقد ، فمتى نشأ العقد صحيحا وخلصت له قوته الملزمة فانه يكون حجة على الوارث أو عليه لأنه يعتبر قائما مقام المورث ويلتزم بتنفيذ ما التزم به مورثه .
( المادة 145 مدنى )
( الطعن رقم 1979 لسنة 53 ق جلسة 1989/3/2 لسنة 40 جـ 1 ص 693 قاعدة 122 )
الموجز:

عدم اقتصار آثار العقد على المتعاقدين تجاوزها الى من يخلفهم خلافه عامة . استثناء العلاقات القانونية الشخصية . م 145 مدنى .

القاعدة:

البين من نص المادة 145 من القانون المدنى ومذكرتها الايضاحية أنها وضعت قاعدة عامة تقضى بأن العقد لا تقتصر على المتعاقدين فحسب بل تجاوزهم الى من يخلفهم خلافة عامة اللهم أن تكون العلاقة القانونية علاقة شخصية وهى تستخلص من ارادة المتعاقدين صريحة أو ضمنية أو من طبيعة العقد أو من نص القانون .
( المادة 145 مدنى )
( الطعن رقم 2044 لسنة 52 ق جلسة 1989/2/27 جـ 1 ص 666 قاعدة 115 )
الموجز:

الأحكام الصادرة علي السلف حجة علي الخلف بشأن الحق الذي تلقاه عنه .

القاعدة:

الأحكام الصادرة علي السلف حجة علي الخلف بشأن الحق الذي تلقاه .
( المادة 101 إثبات و المادتان 145 ، 146 مدنى )
( الطعن رقم 1578 لسنة 51 ق جلسة 1987/12/30 س 38 ص 1203 )

الموجز:

انصراف أثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث . م 145 مدني . الاستثناء كون الحق أو الالتزام مما ينقضي بطبيعته بموت المتعاقد لنشوئه عن علاقة شخصية بحتة

القاعدة:

النص في المادة 145 من القانون المدني علي أن - ينصرف أثر العقد الى المتعاقدين والخلف العام دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث ، ما لم يتبين من العقد أو من طبيعة التعامل أو من نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف الي الخلف العام - يدل ـ وعلي ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية ـ علي أن طبيعة التعامل التي تأبي أن ينتقل الحق أو الالتزام من المتعاقد الي خلفه العام تستوجب أن يكون هذا الحق أو الالتزام مما ينقضي بطبيعته بموت المتعاقد لنشوئه عن علاقة شخصية بحتة
( المادة 145 مدنى )
( الطعن رقم 1657 لسنة 49 ق جلسة 1985/3/11 س 36 ص367

الموجز:

الوضع الظاهر قاعدة واجبة الاعمال متي توافرت موجبات اعمالها واستوفت شرائط تطبيقها مؤدي ذلك اعتبار التصرف المبرم بعوض بين صاحب الوضع الظاهر والغير حسن النية نافذا في مواجهة صاحب الحق متي أسهم الأخير بخطئه سلبا أو ايجابا في ظهور المتصرف بمظهر صاحب الحق .

القاعدة:

الأصل أن العقود لا تنفذ الا في حق عاقديها ، وأن صاحب الحق لا يلتزم بما صدر عن غيره من تصرفات بشأنها ، الا أنه باستقراء نصوص القانون المدني ، يبين أن المشرع قد اعتد في عدة تطبيقات هامة بالوضع الظاهر لاعتبارات توجبها العدالة وحماية حركة التعامل في المجتمع ، وتنضبط جميعا مع وحدة علتها واتساق الحكم المشترك فيها ، بما يحول وصفها بالاستثناء وتصبح قاعدة واجبة الاعمال متي توافرت موجبات اعمالها واستوفت شرائط تطبيقها ومؤداها أنه اذا كان صاحب الحق قد أسهم بخطئه سلبا أو ايجابا في ظهور المتصرف علي الحق بمظهر صاحبه ، مما يدفع الغير حسن النية الي التعاقد معه ، للشواهد المحيطة بهذا المركز ، والتي من شأنها أن تولد الاعتقاد الشائع بسوابقه هذا المظهر للحقيقة ، مقتضاه نفاذ التصرف المبرم بعوض بين صاحب الوضع الظاهر والغير حسن النية في مواجهة صاحب الحق .
( م 145 مدنى )
( الطعن رقم 826 لسنة 54 ق - هيئة عامة - جلسة 1982/2/16 ص639 )
الموجز:

اندماج شركة في أخري . أثره . اعتبار الشركة الدامجة خلفا عاما للشركة المندمجة في حدود ما اتفق في عقد الاندماج .

القاعدة:

من المقرر طبقا لما تقضي به المادة الرابعة من القانون رقم 244 لسنة 1960 في شأن الاندماج في شركات المساهمة أن اندماج شركة في أخري يترتب عليه اعتبار الشركة الدامجة خلفا عاما للشركة المندمجة وتحل محلها حلولا قانونيا فيما لها وما عليها في حدود ما اتفق عليه في عقد الاندماج .
( المادة 145 ، 529 / 2 من القانون المدنى ، المادة 9 من القانون 12 لسنة 2003 بشأن العمل )
( الطعن رقم 27 لسنة 51 ق جلسة 1981/12/26 س32 ص 2423 )
الموجز:

أثر العقد انصرافه الي طرفيه والي الخلف العام أو الخاص عدم حجيته علي الخلف اذا استند في اثبات ملكيته الي سبب آخر غير التلقي

القاعدة:

من المقرر أن العقد لا يتناول أثره بوجه عام الا أطرافه ومن يمثلونهم في التعاقد من خلف عام أو خاص وانه لا يكون حجة علي من يخلف المتعاقد من وارث أو مشتر أو متلق عنه اذا استند هذا الخلف في اثبات ملكيته الي سبب آخر غير التلقي
(المادة 145 من القانون المدنى)
(الطعن رقم 28 لسنة 45 ق جلسة 1981/12/21 ص 2365)
الموجز:

انصراف أثر العقد الي الغير . شرطه . أن يكسبه حقا .

القاعدة:

الأصل في العقود طبقا لنص المادة 152 من القانون المدني ، ألا ينصرف أثرها الي غير المتعاقدين أو الخلف العام أو الخاص الا اذا كان من شأنها أن تكسب هذا الغير حقا .
( المادة 145 من القانون المدنى )
( الطعن رقم 442 لسنة 45 ق جلسة 1978/11/22 ص 1731)

============================================================
4-مبادئ أحكام محكمة النقض فى عقد البيع الغير مسجل ( الابتدائى
إعداد المستشار أحمد عصام
1- من المقرر أن ملكية الشفيع للعقار الذى يشفع به يجب أن تكون ثابتة وقت بيع العقار الذى يشفع فيه وأن الشفعة جائزة فى العقار المبيع ولو كان عقد البيع لم يسجل فإن حق الشفعة الذى نشأ من يوم البيع لا يمكن تعليقه على حصول تسجيل العقد أو القول بتولده من يوم التسجيل فقط .
(الطعن رقم 120 لسنة 14 ق جلسة 15/2/1945 )
2-إن وصف العقد بأنه عقد ابتدائى آخذا بالعرف الذى جرى على إطلاق هذا الوصف على عقود البيع التى لم تراع فى تحريرها الأوضاع التى يتطلبها قانون التسجيل - ذلك لا يحول دون اعتبار البيع باتا لازما متى كانت صيغته دالة على أن كلا من طرفيه قد ألزم نفسه الوفاء بما التزم به على وجه قطعى لا يقبل العدول ، ومتى كان عقد البيع لازما باتا فانه يثبت الحق فى الشفعة بمجرد تمامه لكل من قام به سبب من أسبابها .
( الطعن رقم 3 لسنة 16 ق جلسة 26/12/1946 )
3- إذا حرر عقد ابتدائى بيع نصيب القصر فى أطيان اشترط فيه أنه لا يكون نافذا إلا بعد موافقة المجلس الحسبى عليه ، ثم قرر المجلس الترخيص للوصية فى بيع هذه الأطيان بالشرط الواردة فى العقد الابتدائى إلا فيما يتعلق بالثمن فقد رفعه إلى الحد الذى وصلت إليه المزايدة التى أمر بإجرائها تمهيدا لإقرار البيع ورست على نفس المشترى بالعقد الابتدائى ، فإن هذا القرار لا يعتبر ملغيا لذلك العقد و إنما هو مؤيد ومتمم له ، وإذن فلا يجوز رفض دعوى الشفعة فى الأطيان المبيعة بمقتضى دلك العقد بمقولة أنها تكون على غير أساس إذ هذا العقد بعدم إقرار المجلس الحسبى إياه لا يكون له وجود .
(الطعن رقم 90 لسنة 14 ق جلسة 12/4/1945 )
4- مشترى العقار بعقد غير مسجل يعتبر مجرد دائن عادى بالالتزامات الشخصية المترتبة فى ذمة البائع والناشئة عن هذا العقد .
(الطعن رقم 57 لسنة35 ق - جلسة 1/11/1966)
5-عقد البيع غير المسجل يولد حقوقا والتزامات شخصية بين البائع والمشترى فيجوز للمشترى أن يحيل لآخر ما له من حقوق شخصية قبل البائع .
(الطعن رقم 218 لسنة 34 ق - جلسة 22/2/1968)
6- بيع العقار قبل أن يسجل لا يزال من طبيعته نقل الملكية إذ ينشئ التزاما بنقلها فى جانب البائع ، وكل ما أحدثه قانون التسجيل ومن بعده قانون الشهر العقارى من تغير فى أحكام البيع هو أن نقل الملكية بعد إن كان نتيجة لازمة للبيع الصحيح أصبح متراخيا إلى ما بعد شهره ، ولذلك يبقى البائع ملتزما بموجب العقد بتسليم المبيع و بنقل الملكية للمشترى ، كما يبقى المشترى ملتزما بأداء الثمن إلى غير ذلك من الالتزامات التى ترتبت بينهما على التقابل بمجرد حصول البيع ، كما انه ليس للبائع لعدم تسجيل العقد وتراخى نقل الملكية بسببه أن يدعى لنفسه ملك المبيع على المشترى لأن من يضمن نقل الملكية لغيره لا يجوز أن يدعيها لنفسه .
(الطعن رقم 472 لسنة35 ق - جلسة 9/5/1973 )
7- انه وان كان لمشترى العقار بالعقد غير المسجل أن يحيل الحقوق الشخصية الناشئة عن العقد لآخر وفقا لإجراءات الحوالة إلا أن ذلك لا ينفى حقه أيضا فى أن يتصرف بالبيع فى العقار إلى مشتر ثان بموجب عقد بيع يكون مستقلا بذاته عن عقد شرائه ويلتزم هو فيه قبل ،المشترى بكافة التزامات البائع التى يرتبها عقد البيع .
(الطعن رقم 672 لسنة 45 ق - جلسة 10/1/1979)
8-البيع ينعقد صحيحا بالعقد غير المسجل كما ينعقد بالعقد المسجل ومن آثار هذا الانعقاد الصحيح أن من حق المشترى أن يطالب البائع بالتسليم على اعتبار انه التزام شخصى وأثر من آثار البيع لا يحول دونه عدم حصول التسجيل ومن شأن هذه الآثار أيضا أن يكون للمشترى إذا ما خشى على العين المبيعة لا من بقائها تحت يد البائع طيلة النزاع أن يطلب إلى المحكمة وضعها تحت الحراسة .
(الطعن رقم 1425 لسنة 47 ق - جلسة 17/1/1980)
9- وإذ كان عقد البيع ولو لم يكن مشهرا ينقل إلى المشترى الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوى المرتبطة بها وكان الواقع أن الطاعن أقام الدعوى بطلب طرد المطعون ضده من المنزل موضوع النزاع وتسليمه له تأسيسا على انه اشتراه بعقد عرفى و أن المطعون عليه يضع اليد على المنزل دون سند قانونى ، فإن التكييف القانونى السليم. للواقعة هو أنها دعوى بطرد الغاصب للمنزل وتسليمه لصاحب الحيازة القانونية له ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا التكييف ووصف الدعوى بأنها دعوى استحقاق المنزل ، فانه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، و إذ أدى هذا اخطأ إلى حجب محكمة الاستئناف نفسها عن تحقيق سند حيازة المطعون عليه للمنزل وأحقية الطاعن فى طلب طرده منه ، فإن حكمها يكون كذلك -مشوبا بالقصور .
(الطعن رقم 443 لسنة 41 ق - جلسة 22/4/1980 )
10- لمشترى العقار بعقد غير مسجل ، مطالبة المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار إذا ما قام البائع بتحويل عقد الإيجار إليه ، وقبل المشترى هذه الحوالة أو أعلن بها . (الطعن رقم 1309 لسنة 47 ق - جلسة 27/2/1980)
11- من المقرر أن عقد البيع - ولو لم يكن مشهرا - ينقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به ومنها حقه فى استلام المبيع وطرد الغاصب منه . لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد أقام دعواه بوصف كونه مشتريا بعقدى بيع وأن المطعون ضده يضع اليد على المنزل بعير سبب قانونى –، فان الحكم المطعون فيه وقد قضى برفض دعواه تأسيسا على انه لم يكتسب بعد ملكية المنزل لعدم شهر عقدى مشتراة يكون أخطأ فى تطبيق القانون وإذ حجبت محكمة الاستئناف نفسها بهذا الخطأ عن تحقيق سند حيازة المطعون ضده واستيفائها الشروط القانونية توصلا لاستظهار أحقية الطاعن فى طلب طرده فإن حكمها يكون معيبا بالخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب .
(الطعن رقم 446 لسنة 46 ق – جلسة 25/6/1980 )
12- يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل الملكية إليه بموجبه ، ولئن كان البائع فى عقد البيع العقارى غير المسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجارا نافذا فى حق المشترى مع أنه يظل مالكا فذلك لأن المشترى يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذا كان البائع لم يسلمه بعد إلى المستأجر منه إلا انه إذا كان البائع قد سلم العقار للمستأجر فإن المشترى لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار إذ أن كلا منهما دائن عادى للبائع ولا يملك المشترى فى هذه الحالة سوى أن يطالب البائع بالتعويض أو فسخ عقد البيع . .
( الطعنان رقما 834 ، 0 86 لسنة 50 ق -. جلسة 25/4/1981)
13- من المقرر أن عقد البيع ينقل إلى المشترى ولو لم يكن مشهرا جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع وبالدعاوى المرتبطة به ، ومنها حقه فى طلب طرد واضع اليد عليه بغير سند.
(الطعن رقم 686 لسنة 48 ق - جلسة 13/12/1981)
14-بائع العقار – ولو بعقد غير مسجل – مسئول أمام المشترى عن ريعه من تاريخ البيع إلى أن يتم التسليم ما لم يوجد اتفاقي أو عرف مخالف . ،
(الطعن رقم 1372 لسنة 48 ق – جلسة 3/3/1983)
15-انه ولئن كان بيع العقار أو التنازل عنه لا تنتقل به الملكية إلى المتنازل إليه ما لم تتخذ فى شأنه الإجراءات التى يقررها القانون لنقل الملكية فى العقار إلا أن هذا التنازل متى كان منجزا فهو بوصفه تصرفا قانونيا يرتب التزامات شخصية على عاتق المتنازل تخول المتنازل إليه ما كان للأول من حقوق على العقار ، إذ كان الثابت من المحرر الصادر من المطعون ضدها الأولى بتاريخ 17/8/1966 أنها أقرت فيه بتنازلها عن المنزل مشتراها إلى الطاعن وأولاده منها المشمولين بولايته مقابل انه هو الذى دفع ثمنه وحرر عقد البيع باسمها حرصا على بقائه لأولادها ، وأن لا خلاف بين طرفى الدعوى على أن هذا التنازل صدر منجزا فإنه أيا كان وجه الرأى فى تكيفه يترتب التزامات شخصية على عاتق المطعون ضدها الأولى تخول للطاعن ما كان لها من حقوق على المنزل المتنازل عنه .
(الطعن رقم 926 لسنة 2 5 ق – جلسة 16/6/1986)
16-من المقرر فى قضاء هذه المحكمة انه ليس ثمة ما يمنع المشترى فى أن يستدل بعقد شرائه غر المسجل على مجرد انتقال الحيازة إليه ، ومتى توافرت فى مدة حيازته الطويلة شرائطها القانونية المكسبة للملكية كان ذلك سببا كافيا بذاته لكسب الملكية مستقلا عن عقد البيع و لا ينقطع التقادم بالمطالبة القضائية التى ترفع خلاله ضد البائع إذا لم يختصم –فيها المشترى بشخصه ، كما لا يكون الحكم الصادر فى تلك المطالبة حجة على المشترى ، إذ لا يعتبر البائع ممثلا له فيها طالما كان المشترى يستند فى ملكيته للتقادم وليس لذلك العقد .
الطعن رقم 2513 لسنة 52 جلسة 2/12/1986 )
17-انه لما كان من آثار عقد البيع تطبيقا لنص الفقرة الثانية من المادة 458 من القانون المدنى ، وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن تنتقل منفعة المبيع إلى المشترى من تاريخ إبرام العقد ، فيكون له حق ملكية الثمرات و الثمار فى المنقول والعقار على السواء - مادم المبيع شيئا معينا بالذات - من وقت تمام العقد ، وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف أو نص مخالف ويستوى فى بيع العقار إن يكون مسجلا أو غير مسجلا ، لأن البائع يلتزم بتسليم المبيع إلى المشترى ولو لم.يسجل العقد ، ومن ثم يكون للمشترى بعقد غير مسجل الحق فى مطالبة واضع اليد على العقار المبيع بثمراته وثماره عن مده وضع اليد اللاحقة لإبرام عقد البيع – ما لم يوجد اتفاق أو عرف أو نص مخالف .
(الطعن رقم 2531 لسنة 2 5 ق - جلسة 10/12/1987)
18- من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع و لم يكن مشهرا ينقل !لى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به بما فى ذلك حقه فى طلب تسليم المبيع من البائع له أو من الغاصب على السواء اعتبارا بأن هذا الحق أثر من آثار البيع الصحيح ولو لم يسجل ، و لما كان ذلك وكان المطعون ضده فلأول قد اتخذ من عقد البيع العرفى المقضى بصحته ونفاذه أساسا لمطلبه فى دعواه تسليمه الأرض المبيعة فانه يحق له إبداء هذا الطلب يستوى فى ذلك أن يكون موجها إلى البائعين أو إلى واضع اليد بغير سند قانونى ، و إذ كان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون .
(الطعن رقم 1044 لسنة 54 ق – جلسة 10/12/1987 )
19-من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع – إذا لم يكن مشهرا– فإنه ينقل إلى المشترى – فيما عدا حق الملكية جميع ، الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به منها حقه فى تسلم -المبيع وطرد الغاصب منه .
( الطعن رقم 1406 لسنة 4 5 ق - جلسة 29/12/1987 )
20البيع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ينعقد صحيحا بالعقد غير المسجل كما ينعقد بالعقد المسجل ولا فرق بينهما سوى أن نقل الملكية فى العقد غير المسجل يتراخى إلى الوقت الذى يتم فيه التسجيل فعلا ، ومن آثار هذا الانعقاد الصحيح أن من حق المشترى أن يطالب البائع بالتسليم على اعتبار أنه التزام شخصى – وآثر من آثار البيع الذى لا يحول دونه عدم حصول التسجيل ، لما كان ذلك وكان الطاعنون قد تمسكوا أمام محكمة الاستئناف بأن مورثهم قد اشترى ذات الأرض محل التداعى من المطعون عليه الثانى بموجب عقد بيع مؤرخ …… وأنهم وضعوا يدهم على 21 ط منها تنفيذا لالتزام البائع بالتسليم بموجبه ، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بإلزام الطاعنين بالتسليم للمطعون عليها الأولى حالة أنها مجرد دائن عادى للمطعون عليه الثاني -البائع - إذ تستند فى دعواها بدورها إلى عقد بيع غير مسجل صادر له منه ، دون أن يعرض لهذا الدفاع الذى يتغير به - إن صح - وجه الرأى فى الدعوى ، يكون قد شابه قصور فى التسبيب .
(الطعن رقم 2585 لسنة 55 ق - جلسة 4/5/1988 )

============================================================
5-احكام النفض فى بطلان البيع
الطعن رقم 0061 لسنة 18 مكتب فنى 01 صفحة رقم 37
بتاريخ 24-11-1949
الموضوع : عقد البيع
الموضوع الفرعي : بطلان البيع
فقرة رقم : 1
إذا كان الظاهر مما قاله الحكم أنه إذ سلم بجواز أن يكون العقد الصادر من مورث الطاعن إلى المطعون عليه ساتراً لرهن مما يترتب عليه إعتبار المطعون عليه دائناً عادياً فإنه مع ذلك إعتبر عقداً ثانياً صادراً عن ذات العين من المطعون عليه نفسه إلى ولده بيعاً صحيحاً إعتماداً منه على إقرار الطاعن ، بصفته مالكاً ، لهذا المبيع ، و ذلك دون أن يبين كيف حصل هذا الإقرار و دليل حصوله حتى يتسنى لمحكمة النقض مراقبة صحة تطبيق القانون على واقعة الدعوى فهذا قصور يبطله .
( الطعن رقم 61 لسنة 18 ق ، جلسة 1949/11/24 )
============
الموضوع : عقد البيع
الموضوع الفرعي : بطلان البيع
فقرة رقم : 1
متى كان الحكم الابتدائى اذ قضى ببطلان عقد بيع الوفاء الصادر من المطعون عليه الى مورث الطاعنين قد أقام قضاءه على ان الثمن الوارد بالعقد لا يمثل القيمة الحقيقية للأطيان المبيعة بموجبه و ان بخس الثمن قرينة على انه قصد به اخفاء الرهن و ذلك أخذا بتقدير الخبير و بدلالة الثمن الوارد بعقد البيع وقرار الاستبدال الصادر من المحكمة الشرعية و اللذين قدمهما المطعون عليه عن أطيان تقع فى ذات الحوض الواقعة فيه الأطيان المبيعة مطرحا ما تفيده أربعة عقود بيع أخرى قدمها الطاعنون من ان أثمان الأطيان المبيعة بموجبها تماثل تقريبا الثمن المتفق عليه بالعقد وكان الحكم المطعون فيه اذ قضى بتأييد الحكم الابتدائى قد أقيم فى أساسه على ما قررته المحكمة من بخس ثمن الأطيان المبيعة و كان الثابت بالأوراق أن الطاعنين قدموا الى محكمة الاستئناف ردا على أسباب الحكم الابتدائى صورا رسمية لثمانية عقود بيع منها عقدان حررا فى نفس السنة التى صدر فيها عقد بيع الوفاء موضوع النزاع وتضمنت هذه العقود بيع أطيان واقعة فى ذات الحوض الواقعة فيه الأطيان المبيعة من المطعون عليه الى مورث الطاعنين بموجب العقد المذكور و ذلك بأثمان تماثل فى المتوسط الثمن الذى اتفق عليه فى عقدهم و كان الحكم المطعون فيه قد خلا من الأشارة الى العقود سالفة الذكر والتحدث عنها فانه يكون قاصر الأسباب قصورا يستوجب نقضه لأن هذه العقود متعلقة بموضوع الخلاف الذى دار عليه الجدل بين طرفى الدعوى وهو ما اذا كان الثمن المتفق عليه بعقد بيع الوفاء بخسا كما يدعى المطعون عليه أم انه كان ثمن المثل كما يقول الطاعنون و هى لو صحت دلالتها لكان لها أثارها فى مصير الدعوى مما كان يتعين معه على المحكمة أن تقول كلمتها فيها ولا يغنى عن ذلك اعتمادها على تقدير الخبير لقيمة الأطيان المبيعة و على الثمن المدون فى عقد البيع واشهاد الاستدلال الصادر من المحكمة الشرعية و المقدمين من المطعون عليه أمام محكمة أول درجة متى كانت العقود المشار اليها لم يسبق تقديمها الى هذه المحكمة و لم يطلع عليها الخبير بل قدمها الطاعنون الى محكمة الاستئناف ردا على أسباب الحكم الابتدائى .
( رقم الطعن 170 لسنة 19 ق ، جلسة 1951/5/3 )
=============
الموضوع : عقد البيع
الموضوع الفرعي : بطلان البيع
فقرة رقم : 3
متى كان موضوع النزاع فى الطعن يقوم على بطلان عقد البيع الصادر من مورث المطعون عليهم إلى الطاعنة باعتباره يخفى رهنا وهو بطبيعته غير قابل للتجزئة فانه يجب لكى يكون الطعن مقبولا شكلا فى هذه الحالة أن تتخذ بالنسبة إلى جميع الخصوم فيه إجراءات الطعن بطريق النقض التى أوجبها القانون . فاذا بطل الطعن بالنسبة لأحدهم و أصبح الحكم نهائيا بالنسبة اليه بطل تبعا بالنسبة إلى الجميع إذ لايتصور أن يكون عقد البيع الصادر من المورث إلى الطاعنة صحيحا بالنسبة لبعض الورثة وباطلا بالنسبة للبعض الآخر . و لا يجدى التحدى فى هذا المقام بنص الفقرة الثانية من المادة 384 من قانون المرافعات ذلك ان حكم هذه المادة إنما ينصب على مواعيد الطعن بمعنى أنه إذا كان الحكم صادرا فى موضوع غير قابل للتجزئة أو فى التزام بالتضامن أو فى دعوى يوجب القانون فيها اختصام أشخاص معينين فانه يجوز لم فوت ميعاد الطعن من المحكوم عليهم أو قبل الحكم أن يطعن فيه أثناء نظر الطعن المرفوع فى الميعاد من أحد زملائه منضما اليه فى طلباته و كذلك إذا رفع الطعن على أحد المحكوم لهم فى الميعاد وجب اختصام الباقين و لو بعد الميعاد ـ وهو نص لايعفى بحال من اتباع الإجراءات الواردة فى المادة 431 من قانون المرافعات التى توجب إعلان تقرير الطعن فى الميعاد لجميع الخصوم الذين وجه اليهم الطعن بحيث إذا لم تراع هذه الإجراءات بالنسبة لأحدهم فبطل الطعن بالنسبة اليه ، فانه يبطل تبعا بالنسبة إلى جميع الخصوم فى حالة عدم التجزئة عملا بالأصل الذى من مقتضاه أنه إذا أصبح الحكم نهائيا بالنسبة لبعض الخصوم فى موضوع غير قابل للتجزئة فان حقهم المكتسب فى هذه الحالة يفضل أمل الطاعن فى كسب الطعن بالنسبة إلى الباقين .
( الطعن رقم 250 سنة 20 ق ، جلسة 1953/6/18 )
=========
الطعن رقم 0270 لسنة 20 مكتب فنى 04 صفحة رقم 318
بتاريخ 08-01-1953
الموضوع : عقد البيع
الموضوع الفرعي : بطلان البيع
فقرة رقم : 2
متى كان الحكم المطعون فيه إذ قضى ببطلان عقد البيع موضوع النزاع باعتبار أنه فى حقيقته يستر رهناً قد إستند إلى أدلة هى فى مجموعها كافية لحمل قضائه ، فلا يبطله ماتنعاه عليه الطاعنات من القصور والتخاذل ومخالفة حكم سابق قضى بمنع تعرض المطعون عليه لهن فى الأطيان المبيعة . ذلك بأن حجية حكم منع التعرض المشار إليه مقصورة على ثبوت وضع يد الطاعنات على المقدار موضوع العقد بنية التملك فى السنة السابقة على رفع دعوى منع التعرض و لا تأثير لها على تكييف العقد موضوع النزاع أهو عقد بيع بات أم هو عقد يخفى رهناً ، كما أن إسقاط السنة السابقة لرفع دعوى منع التعرض من المدة التى قال الحكم أن المطعون عليه لبث واضعاً يده خلالها على الأطيان موضوع العقد بعد صدوره لا يؤثر على صحة الأدله التى إستند إليها الحكم .
===========
الطعن رقم 0222 لسنة 21 مكتب فنى 05 صفحة رقم 942
بتاريخ 10-06-1954
الموضوع : عقد البيع
الموضوع الفرعي : بطلان البيع
فقرة رقم : 3
متى كانت المحكمة إذ قضت ببطلان عقد البيع الذى يخفى رهنا قد استخلصت قرينة بخس الثمن من أوراق الدعوى التى استندت إليها فى تفنيد تقدير الخبير لقيمة الأرض فانه يكون غير صحيح النعى على حكمها بالبطلان فى الإسناد .
( الطعن رقم 222 لسنة 21 ق ، جلسة 1954/6/10 )
=============
الطعن رقم 0425 لسنة 22 مكتب فنى 07 صفحة رقم 714
بتاريخ 07-06-1956
الموضوع : عقد البيع
الموضوع الفرعي : بطلان البيع
فقرة رقم : 1
متى كان الحكم إذ قضى ببطلان عقد بيع الأطيان المملوكة للقاصر و الصادر من أبيه بصفته ولياً طبيعياً عليه إلى ابن آخر من زوجة أخرى قبل صدور قانون المحاكم الحسبية رقم 99 سنة 1947 قد أقام قضاءه على قوله ,, إن ولاية الأب على أموال أولاده القصر وإن كانت فى ظاهرها مطلقة إلا أنها مقيدة بحدود إحتاط لها المشرع عند إصدار قانون المجالس الحسبية بالنسبة إلى تصرفات أولياء المال مراعاة لما أمر به الشرع من المحافظة على أولئك الضعفاء و أموالهم ... و قد كان على الولى أن يرجع فى تصرفه هذا المنطوى على التبرع إلى المحكمة الحسبية لتأذن أو لا تأذن به . فلو قيل إن هذا التصرف قد صدر قبل العمل بأحكام قانون المحاكم الحسبية فالثابت من أقوال علماء الشرع و ما جرت عليه أحكام المحاكم أن الأب إذا كان فاسد الرأى سيىء التدبير و باع مال ولده فلا يصح هذا البيع إلا إذا كان بالخيرية و هى بالنسبة للعقار لا تكون إلا بضعف قيمته فإن باعه بأقل من الضعف لم يجز هذا البيع ،، . و هذا الذى أقام عليه الحكم قضاءه لا مخالفة فيه للقانون و هو يتفق و أحكام الشريعة الإسلامية التى كانت واجبة الإتباع قبل صدور قانون المحاكم الحسبية.
====================
الطعن رقم 0020 لسنة 30 مكتب فنى 15 صفحة رقم 1091
بتاريخ 03-12-1964
الموضوع : عقد البيع
الموضوع الفرعي : بطلان البيع
فقرة رقم : 7
ترتيب الأثر الرجعى لبطلان عقد البيع و إن كان يقتضى اعتبار ملكية المبيع لم تنتقل من البائع إلى المشترى بسبب العقد ، إلا أن ذلك لا يمنع من أن يكسب هذا المشترى أو الغير تلك الملكية بسبب آخر من أسباب كسب الملكية إذا تحققت شرائطه القانونية .
===================
الطعن رقم 0110 لسنة 40 مكتب فنى 27 صفحة رقم 257
بتاريخ 21-01-1976
الموضوع : عقد البيع
الموضوع الفرعي : بطلان البيع
فقرة رقم : 1
النص فى المادة 60 من القانون 100 لسنة 1964 بتنظيم تأجير العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة و التصرف فيها على أنه " لا يجوز لمن تؤل إليه ملكية عقار من العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا القانون أن يتصرف فيه كله أو بعضه إلا بعد أدء ثمنه كاملاً و ملحقاته .... و كل تصرف يترتب عليه مخالفة حكم الفقرة السابقة يقع باطلا و لا يجوز شهره " و النص فى الفقرة الثانية من المادة 47 على أنه و مع مراعاة ما تقضى به المادة 970 من القانون المدنى يقع باطلا كل تصرف أو تقرير لحق عينى أو تأجير يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون و لا يجوز شهره و يجوز لكل ذى شأن طلب الحكم بهذا البطلان و على المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها يدل على أن الشارع رتب جزاء البطلان المطلق للتصرف الذى يتم بالمخالفة لأحكامه و تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها ، و إذ قضى الحكم ببطلان عقود البيع الأربعة الصادرة للطاعنين من آخرين كانوا قد اشتروا من مصلحة الأملاك و لم يسددوا كامل الثمن فإنه لا يكون قد خالف القانون ، و لا يغير من ذلك إلتزام المطعون ضدهم بسداد باقى الثمن لمصلحة الأملاك قبل تصرف المشترين فيها للطاعنين و تصرف هؤلاء للمطعون ضدهم طالما لم يحصل هذا السداد بما يترتب عليه بطلان التصرف .
===================
الطعن رقم 0308 لسنة 42 مكتب فنى 27 صفحة رقم 376
بتاريخ 03-02-1976
الموضوع : عقد البيع
الموضوع الفرعي : بطلان البيع
فقرة رقم : 5
إذا صح دفاع الطاعن و إستولت الدولة على الأرض موضوع النزاع طبقاً للمادة الخامسة من القانون رقم 50 لسنة 1969 لمضى مدة ستة أشهر على تاريخ العمل بهذا القانون دون أن يتم التراضى بين أفراد الأسرة على توفيق أوضاعهم فإن الطاعن و هو القيم على البائع المحجوز عليه لا يكون هو صاحب الحق فى التمسك ببطلان العقد الصادر ببيع هذه الأرض إلى المطعون عليها الأولى ، و إذ إنتهى الحكم المطعون فيه إلى رفض دفاع الطاعن الذى أثاره بهذا الخصوص فإنه لا يكون قد خالف القانون .
( الطعن رقم 308 لسنة 42 ق ، جلسة 1976/2/3 )
============================
الطعن رقم 0201 لسنة 49 مكتب فنى 30 صفحة رقم 349
بتاريخ 20-12-1979
الموضوع : عقد البيع
الموضوع الفرعي : بطلان البيع
فقرة رقم : 4
من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الغش يبطل التصرفات و أنه يجوز للمدين طلب بطلان إجراءات التنفيذ بدعوى أصلية إذا كان الحكم بإيقاع البيع مبنياً على الغش ، إلا أنه لما كان هذا الدفاع - بأن مباشر الإجراءات تعمد الغش بعدم تقديم شهادة رسمية ببيان الضريبة العقارية على العقار محل التنفيذ مخالفاً نص المادة 1/415 مرافعات - يخالطه واقع يجب طرحه على محكمة الموضوع و لا يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض ، و كان الطاعن لم يقدم ما يدل على تمسكه أمام محكمة الموضوع ببطلان الإجراءات للغش و من ثم فلا يجوز له التحدى بذلك أمام محكمة النقض لأول مرة
============================================================
6-ثار العقود المسجلة و الغير مسجله
المادة 934 من القانون المدني و المادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 - قانون الشهر العقاري :
1-في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري .
2- ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر
تنص المادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 - قانون الشهر العقاري : جميع التصرفـات التي من شأنها
إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام
النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.
ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشان ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن .

الهيئة الموقرة /إذا باع أحد الشركاء حصته في المال الشائع لأجنبي - أي ليس من بين الشركاء المشتاعين - فإن هذا الأجنبي يصبح شريكا في المال الشائع بدلاً من الشريك البائع له ، والذي يترتب علي بيعه لحصته إخراجه من الشيوع غير أنه إذا كان المال الشائع عقاراً فإن القانون يشترط لاعتباره شريكاً في الشيوع أن يكون قد سجل عقد شرائه لأن الملكية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل .
بهذه التقدمه البديهية يتضح وبجلاء صحة الدفع المبدي من المدعي عليه بعدم قبول الدعوى لفقدان الصفة في رفع الدعوى .

عدم قبول دعوي الفرز والتجنيب لكون رافعها مشتري بعقد عرفي لم تتخذ بشأنه إجراءات التسجيل أو الصحة والنفاذ :

الأساس القانوني للدفع : تنص المادة 934 من القانون المدني

1- في المواد العقاريـة لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري .
2- ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر.

و تنص المادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 - قانون الشهر العقاري : جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء
حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهـرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات
الوقف والوصية.
ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشان ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن .

من قضاء النقض في بيان ضرورة الحكم بصحة ونفاذ عقد بيع العقار لانتقال الملكية إلى المشتري.
القاعدة
إن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ويبقي العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته ، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار ، فانه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفا صحيحاً وان كان غير ناقل الملكية طالما لم يتم تسجيل العقد.
[ نقض 28/6/1977 - مجموعة أحكام النقض - السنة 28 - رقم 266 - ص 1532]

البيع الصادر من المورث وكونه لا ينقل إلى المشتري ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل
وفي ذلك قررت محكمة النقض : المقرر في قضاء هذه المحكمة أن البيع الصادر من المورث لا ينقل إلى المشتري ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل ، فإذا لم يسجل المشتري عقد شرائه بقي العقار على ملك المورث وانتقل إلى ورثته من بعده بسبب الإرث ، ويكون للوارث كما كان لمورثه أن يبيع العقار لمشتري أخر ، إلا أنه لا يكون في هذه الحالة ثمة محل لمفاضلة بين البيع الذي يصدر من المورث والبيع الذي يصدر من الوارث وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشتري الأول قد استلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذ للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد ، فانه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها للمشتري الثاني إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك.
[ نقض - الطعن رقم 1201 لسنه 49 ق - جلسة 17/1/1983]

بيع شخص لعقار ثم بيع ورثته لذات العقار بعد وفاته مشكلة تعادل سندات الملكية وكيف تحل
القاعدة
إن حق الملكية لا ينتقل من البائع إلى المشترى والي أن يتم هذا التسجيل يبقي البائع مالكأ للعقار ويكون بالتالي هو الخصم في كل دعوى تتعلق بعين العقار

قضت محكمة النقض / لا محل للمفاضلة بين البيع الذي يصدر من المورث والبيع الذي يصدر من الوارث وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحد المشترين قد استلم العقار المباع من البائع له ، فانه لا يجوز بعد ذلك نزعه من تحت يده وتسليمه إلى المشتري الأخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك ، وأن مناط الحجية المانعة من إعادة طرح النزاع في ذات المسألة المقتضى فيها أن يكون الحكم قد قطع في مسألة أساسية بعد أن تناقش فيها الطرفان واستقرت حقيقتها بينهما استقراراً يمنع من إعادة طرحها ومناقشها والبت فيها بحكم جديد ومن ثم فان ما لم تنظره المحكمة بالفعل لا يكون موضوعا لحكم حائز قوة الأمر المقضي فيه .
[ نقض - الطعن رقم 3420 لسنه 60 ق - جلسة 9/6/1991]

6-مشكلة وفاة البائع لعقار قبل تسجيل عقد البيع

إذا كان محل عقد البيع العرفي عقاراً ، فان الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل سواء فيما بين المتعاقدين ( البائع والمشتري بعقد عرفي ) أو في مواجهة الغير فرغم تحرير عقد البيع العرفي ودفع المشتري للثمن يظل البائع للعقار مالكا له ، وكل ما في الأمر هو تولد بعض الآثار في مواجهته أهمها قاطبة التزامـه بمـا هـو ضـروري لنقل الملكية والتزامه بتسليم البيع للمشتري ( العقار) أساس ذلك صريح نص المادة 934 من القانون
المدني والتي يجري نصها :
1-في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري
2-ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر.

ووفقا للمادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 الشهر العقاري فأن جميع التصرفات القانونية التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشان ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن ، ويجري نص المادة 9 من قانون الشهر العقاري علي الأتي " جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.
ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشان ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن .

إذا كانت الملكيـة في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيـل فمـا هـو الوضـع القانوني للشيء المبيع قبـل التسجيل : الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل ، المقتضي الفوري لذلك أن البائع لعقار بعقد عرفي - ورغم البيع يظل مالكا له حتى التسجيل ، ومن ثم يحق له التصرف فيه - مادامت الملكية لم تثبت للمشتري بالتسجيل ، وقد يفهم من هذا أن عقد البيع العرفي ليست له أدني قيمة قانونية والتساؤل الملح حينئذ :::
ما قيمة البيع دون نقل الملكية للمشتري : نقرر أن الملكية في العقارات وأن كانت لا تنقل إلا بالتسجيل إلا أنه لعقد البيع العرفي - قبل التسجيل وبمجرد التعاقد - عدة أثار هامة - فيما بين البائع والمشتري - تعد بمثابة الضمانات الكافية لانتقال الملكية نتولى بيانها على النحو التالي :
الالتزام الأول ::: التزام البائع بعقد بيع عرفي بما هو ضروري لنقل الملكية
الالتزام الثاني ::: عدم إنكار البائع بعقد بيع عرفي ملكية المشتري لعدم تسجيل المشتري عقده
الالتزام الثالث ::: لا يجوز للبائع طلب تثبيت ملكيته لعدم تسجيل المشتري عقده

الالتزام الرابع ::: التزام ورثة البائع بما هو ضروري لنقل الملكية للمشتري من مورثهم وعدم التعرض له
الالتزام الخامس ::: حصول الولي الشرعي أو الوصي على أذن المحكمة الحسبية

7-احكام نقض هامة على عقد البيع

من المقرر قانونًا أن المقصود بوصف العقد أنه عقد بيع ابتدائى ـ أخذًا بالعرف الذى جرى على إطلاق هذه التسمية على عقود البيع التى لم تراع فى تحريرها الأوضاع التى يتطلبها قانون التسجيل وذلك لا يحول دون اعتبار أن البيع باتًا لازمًا متى كانت ضعيفة دالة على أن كل من طرفيه قد ألزم نفسه الوفاء بما التزم به على وجه قطعى لا يقبل العدول كما ...

لو أقر البائع أنه تسلم كامل الثمن من المشترى وأقر المشترى أنه تسلم المبيع بعد أن عاينه المعاينة التامة النافية للجهالة.
[26/12/1246 ـ طعن رقم 3/16ق]
2ـ عقد البيع المسجل ـ عقد البيع غير المسجل :
ـ أن البيع ينعقد صحيحًا بالعقد غير المسجل كما ينعقد صحيحًا بالعقد المسجل ، ومن آثار هذا الانعقاد الصحيح أن من حق المشترى أن يطالب البائع بالتسليم على اعتبار أنه التزام شخصى وأثر من آثار البيع لا يحول دونه عدم حصول التسجيل ومن شأن هذه الآثار أيضًا أن يكون للمشترى إذا ما خشى على العين المبيعة من بقائها تحت يد البائع طيلة النزاع أن يطلب إلى المحكمة وضعها تحت الحراسة.
ـ وإذا كان عقد البيع ولو غير مشهر فهو ينقل إلى المشترى الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوى المترتبة بها وكان الواقع أن مثلاً أن المشترى أقام دعوى يطلب فيها طرد البائع من العقار المبيع له وطلب تسليمه له على سند أنه اشتراه بعقد عرفى وأن البائع يضع يده على العقار دون سند قانونى فإن التكيف القانونى لهذا الوضع هو دعوى طرد للغصب للمنزل وتسليمه لصاحب الحيازة القانونية (المشترى).
[طعن 443/46 ق جلسة 22/4/1980]
[طعن 446/46 ق جلسة 25/6/1980]
3ـ نفاذ عقد البيع ضد المستأجر ـ والمالك الجديد :
ـ يجب على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد حتى تنقل الملكية للمشترى ـ ولما كان البائع فى عقد البيع العقارى غير المسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجار نفاذ فى حق المشترى رغم أنه أى (البائع) لازال مالكًا للعقار (لعدم التسجيل) إلا أن المشترى يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذا كان لم يسلمه بعد للمستأجر.
ـ أما إذا كان تسلم المستأجر العقار ، فإن المشترى لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار لأن كل منهما دائن عادى للبائع ولا يملك المشترى سوى التعويض أو الفسخ.
[834/50 ق ، 25/4/1981]
[860/50 ق ، 25/4/1981]
5ـ مدى مسئولية البائع عن ريع العقار أمام المشترى ـ بعقد غير مسجل :
ـ أن بائع العقار ولو بعقد غير مسجل يعد مسئولاً أمام المشترى عن ريع العقار (إيجار أو محصول) من تاريخ عقد البيع إلى أن يتم التسليم للمشترى ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك.
ـ وحكمة ذلك أنه وإن كان الملكية لا تنتقل فى القانون إلا بالتسجيل إلا أن تنازل البائع عن المبيع (العقار) متى كان متجزأ يعد تصرف قانونى يرتب التزامات شخصية على عاتق البائع تخول المشترى حقوق قانونية على العقار.
[طعن 573 لسنة 56 ق جلسة 6/6/1990]
[طعن 926 لسنة 52 ق جلسة 16/3/1986]
ـ أضف لهذا أنه لما كان من آثار عقد البيع طبقًا لنص المادة 458 مدنى ـ أن منفعة المبيع تنتقل للمشترى من تاريخ إبرام العقد فيكون من حق المشترى ملكية الثمرات والثمار فى المنقول والعقار على السو

" نقلا عن المستشار محمد خليل